第4回チャレンジ実践講座開催報告沖縄県不動産コンサルティング協議会
令和２年２月１４日、沖縄県不動産会館４階ホールにて「第４回チャレンジ実践講座」を開催致しました。
実践講座では、協議会専門委員会が作成した相談案件について、各グループでディスカッションし、取り纏めた提案事項を
仮想顧客に対してプレゼンテーションするという実践形式の講座となっています。
【相談案件】
①アパートの空室がなかなか決まらず困っている。他の不動産会社に任せているが現在３室空室で、来月には更にもう１室空く予定。管理会社からの何の提案もなく空き部屋が年々増えていく状況。ローンの支払いもあと１０年残っていて、このままでは支払いも心配である。また、賃料収入を生活費に充てているので、このままでは預り金を切り崩していく事になる。何か良い方法はないか？
②知り合いの税理士に相続税評価額を出してもらい相続税のシミュレーションをしてもらったが、法定相続分で分けた場合、現在の計算で計算すると相続税が１０４２万円かかると言われました。相続税を下げる方法とか、これといったアドバイスもなく頼りなく感じたので資料をみて何かあればアドバイスしてほしい。
③財産を誰にどのように遺すか悩んでいる。なるべく公平にしたいと考えているが、母子家庭の花子のことが気になる。また、相続税が払えるように現金も分けて相続させようと思っている。
【家族構成】
比嘉太郎〈相談者〉（６８歳）
居酒屋を３店舗約４０年にわたり営んできたが、年齢のこともあり、３年前に経営権を売却した。親から土地３筆を相続し、３５年前に自宅（ローン返済済）を、２０年前にはアパートを、３年前には戸建て住宅を建てた。老後の生活費の足しにと思って賃貸事業を始めたが、アパートは稼働率が悪く、この先が心配。自身の相続の事も視野に入れて現状を変えたいと思っている。妻と長女の花子、孫の潤と４人暮らしである。
比嘉幸子〈妻〉（６５歳）
太郎さんと長年にわたって飲食店を切り盛りしてきた。できれば太郎さんと二人の年金（月額１８万円）で賃貸収入でのんびりと生活ができればと思っている。
比嘉一郎〈長男〉（４３歳）
国家公務員で東京京在住。１０年前に東京でマイホームを取得。嫁である和子さんも公務員で生活も安定している。二人の子供がおり、長男は来年大学進学予定であるが、定年後は沖縄に戻ろうと思っている。
比嘉花子〈長女〉（４１歳）
看護師として県立病院に長年勤めている。子供である潤が生まれて２年後に離婚。実家に出戻り仕事と子育て、親の手伝いもこなす頑張り屋である。再婚は全く考えてなく、子供の成長が唯一の生きがい。
比嘉次郎〈次男〉（３６歳）
開業医であるが、結婚して１０年になる妻昭子との間に子供はいない。夫婦とも子供は諦め、二人で人生を謳歌していくと決めているようである。病院経営も順調にいっており、マイホーム購入も検討している。現在、賃貸マンション暮らしである。
【比嘉太郎さん個人資産】
①自宅土地（評価額１９８０万円 ２００㎡ 普通住宅地）②自己建物（評価額３００万円 ＲＣ造り２階建て 築３５年）
③アパート敷地（評価額８８００万円 ５００㎡ 第１種住居地域）
④アパート（評価額２５００万円 RC造り３階建て 築２０年の３LDK１２室 家賃６．３万円 稼働率は悪い）
⑤貸家敷地（評価額７８６０万円 ４４０㎡ ２種低層住居専用地域）
⑥貸家４戸（評価額５０３０万円 同一敷地上に４戸 築３年 家賃１０万円 稼働率１００％）
⑦預貯金（３０００万円）
⑧借入金（８０００万円〔アパート５０３０万円、残期間１０年（金利２．５％）貸家２９７０万円、残期間１７年（金利１．８％）〕）
【とあるグループの提案内容】※概要のみ
①アパート経営／空室対策等について
現在、アパート（敷地含む）評価額が１１３０万円であり、その他の経営環境（家賃収入が７７１万円、支出が６２１万円、キャッシュ１５０万円、利回り１．３％）を考慮するとアパートの売却が現実的である。売却価格が１１３０万円（譲渡税はここで考慮しない）であれば、借入金の返済に８０００万円を充てたとしても手元に３３００万円残ることになる。
②相続税の節税について
小規模宅地等の特例を使い自宅を長女である花子さんへ相続させる他、貸家敷地を２筆に分筆して相続税の圧縮を図る。
③財産分与について※相続税資産は省略
自宅及び貸家（４３０万／年 利回り１５％）→長女である花子さんへ
現預金（５０００万円）→長男一郎さんの子供２人へ２５００万円（教育資金一括贈与）
次男次郎さんへ２５００万円（住宅取得資金贈与）
【協議会総評】
どのグループもレベルが総じて高く、相談者の取り巻く環境や資産を丁寧に精査しており、尚且つ、登場人物其々の想いをくみ取った提案内容であった。しかし、コンサルティングの実務現場において顧客に対して説明を行い納得して頂くためには、高度なコミュニケーションの力量が求められるため、更なる講座参加者の業務研鑽が求められる。
